Qué saber antes de comprar un departamento: gastos, papeles y errores evitables

Comprar un departamento es, para la mayoría, la operación económica más grande de su vida, y casi todo lo que puede salir caro se decide antes de firmar: cuando elegís la unidad, cuando hacés la oferta y cuando entregás la seña. El precio publicado es solo una parte del costo, los papeles del edificio cuentan más que la pintura y hay impuestos que cambiaron hace poco y todavía generan confusión.

Esta guía resume lo que conviene tener claro antes de dar el primer paso: cuánto cuesta de verdad comprar, qué documentos pedir antes de señar, qué revisar en la visita y qué cambia si comprás con crédito o en pozo. Los valores corresponden a 2026 y las fuentes están al final.

Cuánto cuesta de verdad: el precio no es el costo final

Sobre el precio de la propiedad se suman gastos que paga el comprador. Varían según la jurisdicción y el caso, pero estos son los grandes rubros en la Ciudad de Buenos Aires:

Comisión inmobiliaria

En CABA la actividad está regulada por la Ley 2340: en una compraventa residencial el comprador paga como máximo el 4% del precio más IVA (lo habitual es entre 3% y 4%). Es un tope legal, no un piso: en operaciones grandes suele negociarse.

Honorarios del escribano y gastos de inscripción

Por costumbre, en CABA el comprador elige al escribano y paga sus honorarios, que como referencia rondan entre el 1,5% y el 2% del valor más IVA. A eso se suman los gastos de diligenciamiento e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble (certificados de dominio e inhibiciones, aportes notariales, fojas), que agregan alrededor de un 1%. Tenemos una guía aparte sobre cuánto cuesta escriturar.

Impuesto de sellos: lo que cambió en 2026 en CABA

Desde el 1° de enero de 2026, la Ley Tarifaria porteña eximió del impuesto de sellos a la compraventa de vivienda única, familiar y de ocupación permanente de hasta $226.100.000; si el precio supera ese monto, el 3,5% se aplica solo sobre el excedente. Para quien compra una segunda vivienda dentro de ese rango, la alícuota bajó del 3,5% al 2,7%. Además, los créditos hipotecarios destinados a vivienda única dejaron de pagar el 1% de sellos sobre el monto del préstamo. El tope de la exención se actualiza por ley tarifaria, así que conviene verificar el valor vigente al momento de escriturar. En la provincia de Buenos Aires y en el resto del país rigen escalas propias, distintas de las de CABA.

El ITI ya no existe

El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (1,5% sobre el precio, a cargo del vendedor, para propiedades compradas antes de 2018) fue derogado por la Ley 27.743, publicada en el Boletín Oficial el 8 de julio de 2024. Si leés notas viejas que lo incluyen en la cuenta, descartalo. Las ventas de inmuebles adquiridos desde el 1/1/2018 siguen alcanzadas por el impuesto cedular del 15% sobre la ganancia, pero eso también lo paga el vendedor.

Como regla práctica: además del precio, presupuestá entre un 4% y un 8% extra según tu caso (vivienda única o no, con o sin crédito, CABA o provincia). El detalle completo está en nuestra guía de gastos al comprar una propiedad.

Los papeles que conviene pedir antes de señar

Nada de esto es paranoia: son los mismos documentos que el escribano va a exigir después, y pedirlos antes te evita señar una operación que se cae.

• Título de propiedad e informe de dominio: confirman que quien vende es el dueño y que el inmueble no tiene hipotecas, embargos ni medidas cautelares. El informe de inhibiciones hace lo mismo sobre la persona del vendedor.
• Reglamento de copropiedad: define qué se puede y qué no en el edificio (mascotas, uso profesional, alquiler temporario, modificaciones de frente). Leelo antes de enamorarte de la unidad.
• Expensas: pedí las últimas liquidaciones y un detalle de deuda de la unidad. Mirá también el porcentual de la unidad, si hay fondo de reserva, expensas extraordinarias en curso o juicios contra el consorcio: todo eso lo heredás como nuevo propietario.
• Planos y superficie: cotejá los metros de la escritura con los del aviso. Los anuncios suelen sumar superficies cubiertas, semicubiertas y amenities; la escritura distingue cada una. Verificá si la cochera o la baulera son unidades complementarias incluidas en la operación.
• Deudas de servicios y ABL: el escribano retiene lo adeudado al momento de escriturar, pero saberlo antes evita sorpresas en la negociación.

Qué mirar en la visita (más allá de la pintura)

Una mano de pintura tapa mucho; estas cosas, no:

• Orientación y luz: un contrafrente al sur no mejora nunca. Si podés, visitá en distintos horarios para ver luz y ruido reales.
• Humedad: revisá cielorrasos, bajo las ventanas, detrás de muebles y los rincones de placares. Manchas, globos de pintura o olor a encierro son señales.
• Instalaciones: presión de agua (abrí canillas), tablero eléctrico, estado de la calefacción y si el edificio permite instalar aire acondicionado donde lo necesitás.
• El edificio, no solo el departamento: estado del frente, ascensores, palieres y terraza dicen cómo se mantiene el consorcio, y eso anticipa las expensas futuras.

¿Usado, a estrenar o en pozo?

El usado suele tener mejor precio por metro y posesión inmediata: señás, firmás boleto o directamente escriturás, y te mudás. Lo que compres en pozo o en construcción suele tener un precio de entrada menor y pagos en cuotas durante la obra, pero asumís plazos de entrega y escriturás recién cuando el edificio tiene su reglamento de propiedad horizontal. En ese caso, revisá el contrato: quién desarrolla, qué obras entregó antes, cómo se ajustan las cuotas y qué pasa si la obra se atrasa.

Si comprás con crédito hipotecario

No cualquier propiedad califica: el banco exige que sea apta crédito (escriturable, sin deudas ni irregularidades, con valuación que respalde el préstamo). Buscá directamente con ese filtro para no perder tiempo. Contemplá también los tiempos del banco —tasación, aprobación, firma— al negociar plazos con el vendedor, y recordá que desde 2026 la hipoteca para vivienda única en CABA no paga sellos.

Reserva, boleto y escritura: el orden de los pasos

Lo habitual es: una reserva con una suma menor que congela el precio mientras se negocian condiciones; luego el boleto de compraventa, donde se entrega un porcentaje importante del precio y quedan fijadas todas las condiciones (o, en operaciones simples, se pasa directo a escritura); y finalmente la escritura, donde se paga el saldo y se entregan las llaves. El boleto es un contrato que obliga a las dos partes: antes de firmarlo ya tenés que haber revisado los papeles del punto anterior. Acá explicamos la diferencia entre boleto y escritura.

Preguntas frecuentes

¿Cuánta plata extra necesito además del precio?

Entre un 4% y un 8% del valor, según el caso: comisión inmobiliaria (hasta 4% + IVA en CABA), escribano (1,5%–2% + IVA), inscripción y certificados (~1%) y sellos si no aplicás a la exención de vivienda única.

¿Quién elige al escribano?

En CABA, por costumbre, lo elige y lo paga el comprador. Es tu principal protección en la operación: elegí uno de confianza, no uno impuesto.

¿Qué pasa si el departamento tiene deuda de expensas?

La deuda sigue al inmueble, no al dueño anterior: si comprás sin verificarla, la pagás vos. Por eso el escribano pide a la administración un certificado de deuda antes de escriturar; pedilo vos antes de señar.

¿Puedo comprar en pozo con crédito hipotecario?

En general no: el banco necesita constituir hipoteca sobre un inmueble ya escriturado. Para el pozo lo usual es la financiación del propio desarrollador durante la obra.

Fuentes

• ARCA (ex AFIP): Derogación del ITI — Ley 27.743, Boletín Oficial del 8/7/2024.
• Ámbito: baja del Impuesto a los Sellos en CABA desde 2026 — sobre la Ley Tarifaria 2026 de la Ciudad (exención de vivienda única hasta $226.100.000).
• CUCICBA: honorarios inmobiliarios y qué dice la ley — Ley 2340 de CABA, topes de comisión en compraventa.

Si ya estás buscando, podés recorrer los departamentos en venta en Mudafy, filtrar por zona, ambientes o aptos crédito, y consultar directo con el asesor de cada propiedad.