Cómo comprar un departamento con crédito hipotecario en Argentina: el proceso paso a paso

Comprar un departamento con crédito hipotecario no es lo mismo que comprarlo al contado: el orden de los pasos cambia, aparecen actores nuevos (el banco, su tasador, a veces su escribano) y la propiedad tiene que cumplir condiciones que una compra en efectivo no exige. Esta guía recorre el proceso completo en Argentina, desde la pre-calificación hasta la firma de la escritura con hipoteca, con los requisitos típicos de los bancos y los puntos donde más operaciones se traban.

Antes de empezar: cuánto te presta un banco

Los créditos hipotecarios vigentes en Argentina son en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), una unidad creada por el Banco Central en 2016 que se actualiza todos los días según el CER, que sigue a la inflación del IPC. El préstamo se expresa en UVAs y la cuota se paga en pesos al valor de la UVA del día, que publica el BCRA.

Dos límites definen cuánto podés pedir:

• El porcentaje de financiación: los bancos prestan en general entre el 65% y el 80% del valor de la propiedad (75% es lo más común). El resto —más los gastos de la operación— tiene que salir de tu ahorro.
• La relación cuota-ingreso: la primera cuota no puede superar, según el banco, entre el 25% y el 30% de los ingresos netos del grupo familiar. Casi todos los bancos permiten sumar los ingresos de tu cónyuge o conviviente.

Con esos dos números podés hacer la cuenta inversa: si la cuota máxima que soportan tus ingresos financia menos del 75% del departamento que querés, vas a necesitar más ahorro o más plazo. Los plazos llegan a 20 o 30 años según la entidad, con sistema francés (cuotas iguales en UVAs). Para entender en detalle cómo se mueve la deuda y la cuota, está explicado en nuestra guía de créditos hipotecarios UVA.

Paso 1: pre-calificación y carpeta de ingresos

Antes de salir a mirar departamentos conviene saber cuánto te va a prestar el banco. Casi todas las entidades tienen simuladores online y un proceso de pre-calificación en el que presentás:

• DNI y constancia de CUIL/CUIT.
• Recibos de sueldo (en relación de dependencia suelen pedir los últimos 3 a 6 meses y una antigüedad laboral mínima, en general de un año) o declaraciones juradas e ingresos facturados si sos monotributista o autónomo, donde la antigüedad exigida suele ser mayor.
• Historial crediticio limpio: sin deudas en situación irregular en la Central de Deudores del BCRA.

La pre-aprobación te da un monto de referencia y suele tener una vigencia de entre 30 y 90 días según el banco. Un dato que cambia mucho la cuenta: la tasa es más baja si acreditás tu sueldo en el banco que te presta. En el Banco Nación, por ejemplo, la diferencia entre clientes y no clientes era de 6,7% a 12% anual más UVA en septiembre de 2026.

Paso 2: buscar un departamento apto crédito

No cualquier propiedad se puede comprar con hipoteca. Un departamento es apto crédito cuando su situación legal permite que el banco constituya una hipoteca sobre él el día de la escritura. En la práctica eso exige:

• Título perfecto: escritura inscripta en el Registro de la Propiedad, sin hipotecas previas, embargos ni inhibiciones del vendedor.
• Sucesiones terminadas: si el dueño falleció, la declaratoria de herederos tiene que estar inscripta antes de poder vender con crédito.
• Valor de tasación razonable: el banco presta sobre su propia tasación, no sobre el precio de publicación. Si tasa por debajo, la diferencia la cubrís vos.

En los avisos de Mudafy las propiedades aptas para hipoteca están marcadas como apto crédito y se pueden filtrar en la búsqueda. Si querés profundizar en qué revisa el banco, lo cubrimos en la guía qué es una propiedad apto crédito.

¿Se puede comprar en pozo con crédito hipotecario?

En general, no. Mientras el edificio está en construcción no existe el título individual de cada unidad, así que no hay inmueble sobre el cual constituir la hipoteca. Los desarrollos en pozo se financian con los planes de pago del desarrollador; el crédito bancario aplica a unidades terminadas y escrituradas (o escriturables).

Paso 3: la reserva, con cláusula de crédito

Cuando encontraste el departamento, lo reservás con una seña. Comprando con hipoteca hay una cláusula que no puede faltar: la reserva (y después el boleto, si lo hay) debe quedar condicionada a la aprobación definitiva del crédito, de modo que si el banco rechaza la operación o tasa por debajo de lo esperado, recuperás la seña. Sin esa cláusula, desistir de la compra puede costarte lo entregado. Sobre las diferencias entre cada instrumento, podés leer boleto de compraventa y escritura: en qué se diferencian.

Paso 4: tasación y aprobación definitiva

Con la propiedad elegida, el banco manda a tasarla y su equipo legal revisa el título. Esta etapa suele tomar entre dos y seis semanas según la entidad y es donde se definen dos cosas:

• El monto final: el porcentaje de financiación se aplica sobre la tasación del banco. Si el departamento se publica a US$ 100.000 pero el banco lo tasa en US$ 90.000 y financia el 75%, te presta hasta US$ 67.500.
• La aprobación del título: si los legales encuentran un problema (una inhibición, una sucesión sin inscribir), la operación se frena hasta resolverlo.

Aprobado el crédito, el banco emite el compromiso de préstamo y se coordina la fecha de escritura. Tené en cuenta que entre la pre-aprobación y la firma los montos se mueven con la UVA: el préstamo se desembolsa en pesos al valor del día.

Paso 5: escritura e hipoteca en el mismo acto

La compra con crédito se cierra en una sola firma: el mismo día, ante escribano, se firma la escritura traslativa de dominio y la constitución de la hipoteca a favor del banco, y el banco entrega el dinero al vendedor. En muchos casos el escribano lo designa el banco o sale de su lista. Ese día también pagás los gastos de escrituración (honorarios, impuesto de sellos según la jurisdicción, inscripción) y los gastos bancarios del crédito, que incluyen la tasación y los seguros de vida e incendio obligatorios. Para presupuestarlos, mirá cuánto cuesta escriturar en Argentina y la guía de gastos al comprar una propiedad.

Qué bancos dan créditos hipotecarios y a qué tasa

Más de veinte bancos ofrecen líneas UVA para vivienda. Como referencia, estas eran las tasas anuales (más UVA) para clientes que acreditan haberes según el relevamiento de Bloomberg Línea de septiembre de 2026: Banco Nación 6,7%, ICBC 6,9%, Banco Hipotecario, Galicia, BBVA, Credicoop y Comafi 7,5%, y Patagonia 8,5%; algunos bancos provinciales ofrecían tasas menores para su propio distrito. Las tasas y topes cambian seguido: antes de decidir, conviene comparar las condiciones vigentes en dos o tres bancos, incluyendo qué pasa con la tasa si no sos cliente.

La cuota UVA: qué mirar antes de firmar

La cuota se mantiene constante en UVAs pero sube en pesos al ritmo de la inflación. Eso significa que si tus ingresos crecen por debajo del IPC durante un tiempo, la cuota pesa más en tu presupuesto. Algunos bancos ofrecen mecanismos de alivio —como extender el plazo si la cuota sube por encima de la variación salarial—: preguntá por esa opción y pedí que figure en el contrato. La regla prudente es no tomar el máximo que la relación cuota-ingreso permite, sino dejar margen.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto ahorro necesito para comprar con crédito?

Entre el 20% y el 35% del valor del departamento: el 20-25% que el banco no financia, más los gastos de escrituración, los gastos bancarios y, si interviene una inmobiliaria, su comisión.

¿Puedo sumar ingresos con mi pareja?

Sí. La mayoría de los bancos permite sumar los ingresos del cónyuge o conviviente para calcular la relación cuota-ingreso, y algunos aceptan codeudores con otros vínculos.

¿Cuánto tarda todo el proceso?

Desde la pre-calificación hasta la escritura, entre dos y cuatro meses es un rango habitual: la carpeta y pre-aprobación toman semanas, y la tasación, revisión de título y turno de escritura suman el resto.

¿Qué pasa si el banco rechaza el crédito después de la reserva?

Si la reserva incluyó la cláusula de sujeción al crédito, recuperás la seña. Por eso es el punto más importante a negociar al reservar.

Fuentes

• Banco Central de la República Argentina — valor diario de la UVA y Central de Deudores.
• Bloomberg Línea — tasas, financiación y requisitos por banco (septiembre de 2026).
• Banco Nación — condiciones de su línea hipotecaria UVA.

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